El proceso de comparar opciones de hipotecas es similar al de comprar un autom贸vil u otro art铆culo costoso: el precio y los t茅rminos del pr茅stamo pueden ser negociables. Para obtener la mejor oferta, debe comparar todos los costos involucrados en la obtenci贸n de la hipoteca. Comparar y negociar puede ahorrarle miles de d贸lares.
Esta gu铆a le ayudar谩 a comprender los t茅rminos de una hipoteca, le brindar谩 consejos para obtener las mejores condiciones y le explicar谩 las normas de protecci贸n al consumidor disponibles. Aqu铆 tambi茅n encontrar谩 informaci贸n 煤til para que los consumidores puedan encontrar la mejor oferta para un pr茅stamo hipotecario.
- Conceptos b谩sicos sobre las hipotecas
- Protecciones al consumidor hipotecario
- Consejos para obtener la mejor hipoteca
- 笔谤别补辫谤辞产补肠颈贸苍
- Programas de asistencia para compradores de vivienda
- Problemas de cr茅dito
- C贸mo prevenir la ejecuci贸n hipoteca
- Glosario de hipotecas
- Recursos adicionales
Conceptos b谩sicos sobre las hipotecas
En sus t茅rminos m谩s simples, una hipoteca es un tipo de pr茅stamo que le permite al comprador financiar una vivienda. Si no cumple con los pagos de la hipoteca, el contrato hipotecario le da al prestamista el derecho de tomar la propiedad como forma de pago.
Hay muchos tipos de pr茅stamos hipotecarios, el m谩s com煤n es el pr茅stamo de tasa fija que se paga en 30 a帽os. Con un pr茅stamo de tasa fija, el prestatario hace pagos mensuales por concepto de capital e intereses, los cuales se mantienen fijos durante la vigencia del pr茅stamo. Otras caracter铆sticas de la hipoteca de tasa fija incluyen:
- Sus pagos son predecibles y no se ven afectados por los cambios en las tasas de inter茅s del mercado.
- En caso de que las tasas de inter茅s en el mercado bajen, usted estar铆a bloqueado en su hipoteca a una tasa m谩s alta que la del mercado.
Otros pr茅stamos ofrecen tasas de inter茅s variables (adjustable interest rate), lo que significa que sus pagos de capital e intereses podr铆an aumentar (o disminuir) con el tiempo. Las caracter铆sticas de una hipoteca de tasa variable incluyen:
- Es posible que tenga una tasa baja por un per铆odo inicial de uno, tres, cinco, siete o 10 a帽os.
- Los pagos mensuales pueden ser inicialmente m谩s bajos que los pr茅stamos de tasa fija.
- La tasa de inter茅s y su pago pueden aumentar significativamente a lo largo del plazo del pr茅stamo.
- Si las tasas de inter茅s aumentan, no cuente con poder refinanciar a un pr茅stamo de tasa fija m谩s baja, ya que su situaci贸n financiera podr铆a cambiar (por ejemplo, debido a la p茅rdida del trabajo) y a煤n as铆, podr铆a no ser posible refinanciar a una tasa m谩s baja que la tasa actual.
Protecciones al consumidor hipotecario
Las protecciones al consumidor para los pr茅stamos hipotecarios en muchos casos est谩n determinadas por el tipo de pr茅stamo. Por ejemplo, existen requisitos de divulgaci贸n dise帽ados espec铆ficamente para pr茅stamos de tasa ajustable, para que los consumidores sepan c贸mo podr铆an aumentar sus pagos. Otras protecciones aplican en particular a los inmuebles ubicados en zonas de inundaci贸n. La siguiente secci贸n enumera algunas de estas protecciones al consumidor, enfoc谩ndose en aquellas que brindan el mayor beneficio a la mayor cantidad de consumidores.
Ciertas leyes aplicables a los pr茅stamos hipotecarios proh铆ben las pr谩cticas de discriminaci贸n por parte de los prestamistas.
- La Ley de Igualdad de Oportunidad de Cr茅dito (ECOA, por sus siglas en ingl茅s) proh铆be a los prestamistas discriminar a los solicitantes de cr茅dito en cualquier aspecto de la transacci贸n por motivos de raza, color, religi贸n, origen nacional, sexo, estado civil, edad, ya sea que todo o parte de los ingresos del solicitante provengan de un programa de asistencia p煤blica, o si el solicitante ha ejercido de buena fe su derecho en virtud de la Ley de Protecci贸n del Cr茅dito al Consumidor.
- La Ley de Equidad de Vivienda (o Fair Housing Act, en ingl茅s) proh铆be la discriminaci贸n en las transacciones de bienes ra铆ces residenciales por motivos de raza, color, religi贸n, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.
Ambas leyes hacen que sea ilegal que un prestamista rechace un pr茅stamo o cobre m谩s por un pr茅stamo basadose en estas caracter铆sticas. Las leyes se aplican durante todo el proceso del pr茅stamo, desde el momento en que consulta para someter una solicitud de pr茅stamo, hasta el momento cuando el pr茅stamo se ha pagado en su totalidad.
Adem谩s, una regulaci贸n importante emitida por la Oficina para la Proteccion Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en ingles) requiere que los prestamistas brinden informaci贸n clara y precisa a los consumidores durante el proceso de pr茅stamo hipotecario. La regla conocida como "Know before you owe鈥 (Saber antes de deber) combina las divulgaciones requeridas por la Ley de Veracidad en las Operaciones de Pr茅stamo (TILA, por sus siglas en ingl茅s) y la Ley de Procedimientos de Liquidaci贸n de Bienes Ra铆ces (RESPA, por sus siglas en ingl茅s) en dos formularios.
El primer formulario conocido como el 鈥淓stimado de pr茅stamo鈥, enfatiza las caracter铆sticas claves del pr茅stamo, as铆 como los riesgos y los costos del mismo. Este documento tiene como prop贸sito ayudarle en la comparaci贸n de precios. El segundo formulario, la 鈥淒ivulgaci贸n del cierre鈥, refleja la informaci贸n del Estimado del pr茅stamo y proporciona los t茅rminos y costos finales de la transacci贸n hipotecaria. Los dos formularios est谩n dise帽ados para ser usados de forma conjunta para ayudar a los consumidores a comparar los t茅rminos del pr茅stamo y evitar sorpresas en el momento del "cierre". El cierre generalmente se refiere al momento en que el solicitante del pr茅stamo firma el contrato del pr茅stamo, otorga al prestamista una hipoteca sobre la vivienda del solicitante lo que le convierte en el propietario(a) de la vivienda.
Es importante destacar que la regla "Saber antes de deber" requiere que los prestamistas den a los consumidores tiempo para revisar y considerar la informaci贸n que se proporciona en la Estimado del pr茅stamo y la Divulgaci贸n del cierre. Otras disposiciones limitan a los prestamistas a cobrar cargos o a exigir la presentaci贸n de documentos para respaldar una solicitud de pr茅stamo en ciertas fases del proceso de solicitud. La regla tambi茅n exige que las divulgaciones indiquen con precisi贸n los cargos, para que as铆 los solicitantes puedan comparar los costos de los diferentes pr茅stamos ofrecidos por los prestamistas.
Tambi茅n existen leyes y reglamentos para proteger a los deudores de ciertos riesgos durante el proceso de emisi贸n de la hipoteca. Por ejemplo, existen requisitos especiales para las hipotecas de alto costo y de mayor precio, as铆 como para las hipotecas inversas. Tambi茅n es ilegal que los originadores de pr茅stamos dirijan a los consumidores a un tipo de pr茅stamo en particular porque ese pr茅stamo generar铆a m谩s dinero para el originador (se aplican excepciones para las l铆neas de cr茅dito con garant铆a hipotecaria y los tiempos compartidos). Se proh铆ben pr谩cticas como "sobornos" en las hipotecas. Tambi茅n hay limitaciones en el uso de cuentas de dep贸sito en garant铆a (o 鈥渆scrow鈥, en ingl茅s).
La Ley de Protecci贸n para el Propietario de Vivienda de 1998 facilita la cancelaci贸n del Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en ingl茅s) por parte de los propietarios de vivienda. El PMI es un seguro que protege a los prestamistas ante el riesgo de incumplimiento y ejecuci贸n hipotecaria, y generalmente se usa cuando el prestatario hace un pago inicial de menos del 20 %.
Seg煤n la Ley de Protecci贸n para el Propietario de Vivienda, los consumidores pueden cancelar el PMI de diferentes maneras:
- Mediante una solicitud por escrito. Una vez que el saldo del pr茅stamo se haya reducido al 80 % del valor original de la propiedad, el deudor puede enviar una solicitud por escrito a su administrador hipotecario para cancelar el PMI. Por ejemplo, si el precio de venta original (o el valor de tasaci贸n al momento de la consumaci贸n del pr茅stamo, o el que sea m谩s bajo de los dos) y la cantidad del pr茅stamo fue de $100,000 y los pagos regulares han reducido el saldo pendiente del pr茅stamo a $80,000, el propietario puede solicitar la cancelaci贸n del PMI. Al decidir si acepta la cancelaci贸n del PMI, el prestamista puede considerar otros factores, como el historial de pagos. Los deudores tambi茅n deben tener en cuenta que, si el valor de la propiedad ha disminuido, es posible que no sea posible cancelar el PMI.
- Terminaci贸n autom谩tica. Para los deudores que est谩n al d铆a con su pr茅stamo, el PMI termina autom谩ticamente una vez que el saldo principal alcanza el 78 % del valor original de la vivienda. Usando el mismo ejemplo, el PMI se cancelar铆a para un pr茅stamo con un valor original de $100,000 una vez que el propietario haya reducido el saldo pendiente a $78,000.
- Terminaci贸n definitiva. Si un prestatario obtuvo un pr茅stamo de tasa fija a 30 a帽os, ha realizado pagos durante 15 a帽os y est谩 al d铆a con el pr茅stamo, la entidad administradora de pr茅stamos debe rescindir el PMI. En otras palabras, el administrador finaliza la cobertura del PMI justo despu茅s de que el prestatario haya alcanzado el punto medio del per铆odo de amortizaci贸n del pr茅stamo.
Consejos para obtener la mejor hipoteca
Los pr茅stamos hipotecarios est谩n disponibles a trav茅s de varios tipos de prestamistas: instituciones de ahorro, bancos comerciales, compa帽铆as hipotecarias y cooperativas de ahorro y cr茅dito. Diferentes prestamistas pueden cotizarle precios diferentes, por lo que debe comunicarse con varios de ellos para asegurarse de obtener el mejor precio.
Tambi茅n puede obtener un pr茅stamo hipotecario a trav茅s de un corredor (o agente) hipotecario. Los corredores procesan la solicitud en lugar de prestar dinero directamente; en otras palabras, encuentran un prestamista para usted. Los corredores tienen acceso a muchos prestamistas, lo que puede significar una selecci贸n m谩s amplia de productos y t茅rminos de pr茅stamo entre los que pod铆a elegir. Por lo general, el corredor refiere su solicitud a prestamistas. Sin embargo, a煤n debe considerar contactar a m谩s de un corredor, tal como lo har铆a con bancos, cooperativas de ahorro y cr茅dito o instituciones de ahorro.
Es posible que no siempre est茅 claro si est谩 tratando con un prestamista o con un corredor. Algunas instituciones financieras operan como prestamistas y corredores. Y la mayor铆a de los anuncios publicitarios de corredores no usan la palabra "corredor". Por lo tanto, aseg煤rese de preguntar si un corredor est谩 involucrado. Debe preguntarle a cada corredor con el que trabaja c贸mo se le compensar谩 para que pueda comparar los diferentes cargos. Est茅 preparado para negociar tanto con los corredores como con los prestamistas.
Aseg煤rese de obtener informaci贸n sobre hipotecas de varios prestamistas o corredores. Sepa cu谩nto puede dar como pago inicial y averig眉e todos los costos involucrados en el pr茅stamo, no solo el monto del pago mensual o la tasa de inter茅s. Solicite a cada prestamista y corredor informaci贸n sobre el mismo monto, plazo y tipo de pr茅stamo para que pueda comparar la informaci贸n.
Es importante obtener la siguiente informaci贸n de cada prestamista o corredor:
Tasas de inter茅s
- P铆dale a cada prestamista o corredor una lista de sus tasas de inter茅s hipotecarias actuales y pregunte si las tasas cotizadas son las m谩s bajas para ese d铆a o semana.
- Pregunte si la tasa es fija o ajustable. Tenga en cuenta que cuando las tasas de inter茅s de los pr茅stamos de tasa ajustable aumentan, generalmente tambi茅n lo hace el pago mensual.
- Si la tasa cotizada es para un pr茅stamo de tasa ajustable, pregunte c贸mo cambiar铆a su tasa y el pago del pr茅stamo con el tiempo. Tambi茅n pregunte si es posible que su pago mensual disminuya si bajan las tasas de inter茅s.
- Pregunte por la tasa de inter茅s efectiva anual (APR, por sus siglas en ingl茅s) del pr茅stamo. La APR tiene en cuenta no solo la tasa de inter茅s, sino tambi茅n los puntos, los honorarios del corredor y otros cargos requeridos en el cr茅dito, expresados como una tasa anual.
Puntos
- Los puntos son cargos pagados al prestamista o corredor al momento de obtener el pr茅stamo y, a menudo, est谩n vinculados a la tasa de inter茅s; por lo general, cuantos m谩s puntos pague, menor ser谩 la tasa.
- Consulte su peri贸dico local para obtener informaci贸n sobre las tasas y los puntos que se ofrecen actualmente.
- Para que realmente sepa cu谩nto tendr谩 que pagar, pida que le coticen los puntos como una cantidad en d贸lares, en lugar del n煤mero de puntos solamente.
Cargos
Por lo general, un pr茅stamo hipotecario implica muchos cargos, que pueden incluir costos de suscripci贸n o emisi贸n del pr茅stamo, honorarios de intermediarios y costos de transacci贸n, liquidaci贸n y cierre. Cada prestamista o corredor deber铆a proporcionarle un c谩lculo de sus cargos. Muchos de estos cargos son negociables. (Consulte "Considere sus ofertas" a continuaci贸n para obtener m谩s informaci贸n). Algunos cargos se pagan al momento de solicitar el pr茅stamo (como los cargos de solicitud y aval煤o) y otros se pagan al cierre. En algunos casos, puede pedir prestado el dinero necesario para pagar estos cargos, pero hacerlo aumentar谩 el monto del pr茅stamo y los costos totales. Los pr茅stamos "sin costo" a veces est谩n disponibles, pero por lo general involucran tasas de inter茅s m谩s altas.
- Pregunte qu茅 incluye cada cargo. Podr铆a haber varios factores agrupados en un solo cargo.
- Pida que le expliquen aquellos cargos que no entiende.
Pago Inicial
Algunos prestamistas exigen el 20 % del precio de compra de la vivienda como pago inicial. Sin embargo, muchos prestamistas ahora ofrecen pr茅stamos que requieren menos del 20 %, algunas veces tan solo del 3 % para pr茅stamos convencionales. Adem谩s de los pr茅stamos convencionales con requisitos de pago inicial bajos, existen programas con asistencia del gobierno como FHA (La Administraci贸n Federal de Vivienda), VA (Administraci贸n de Veteranos) o USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos). Los pr茅stamos a trav茅s de estos programas pueden tener requisitos de pago inicial sustancialmente menores al 20 %.
- Pregunte cu谩les son los requisitos que pide el prestamista para el pago inicial, incluida la forma en que verificar铆an que usted tenga los fondos suficientes para este.
- Preg煤ntele a su prestamista acerca de los programas especiales que tiene disponibles.
Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en ingl茅s)
Si un prestatario no hace un pago inicial del 20 %, el prestamista generalmente requiere que el comprador de la vivienda adquiera un seguro hipotecario privado PMI para proteger al prestamista en caso de que el comprador de la vivienda no pague el pr茅stamo. En caso que le requieran PMI para su pr茅stamo, pregunte:
- Cu谩l ser谩 el costo total del seguro.
- Cu谩nto ser谩 su pago mensual incluyendo la cuota del PMI.
- Por cu谩nto tiempo tendr谩 que tener el PMI.
Considere sus ofertas
Una vez que sepa las condiciones que le ofrece de cada prestamista, negocie para obtener el mejor trato posible. P铆dale al prestamista o corredor que le comunique todos los costos asociados con el pr茅stamo. Luego pregunte si el prestamista o el corredor podr铆an reducir o eximirle de pagar algunos de sus cargos o si aceptar铆an una tasa de inter茅s m谩s baja o menos puntos. Aseg煤rese de que el prestamista o el corredor no est茅n reduciendo un cargo mientras le aumentan otro o que le disminuyan la tasa de inter茅s mientras le aumentan los puntos. No hay nada de malo en preguntar a los prestamistas o corredores s铆 pueden ofrecer mejores t茅rminos que los ofrecidos originalmente o los que ha encontrado con otros prestamistas.
Una vez que est茅 satisfecho con los t茅rminos que ha negociado, es posible que desee obtener un compromiso por escrito del prestamista o corredor. El bloqueo de la tasa de inter茅s debe incluir la tasa que ha acordado, el per铆odo que dura el compromiso y la cantidad de puntos a pagar. Le podr铆an cobrar un cargo por bloquear la tasa del pr茅stamo. Este cargo podr铆a ser reembolsable al momento del cierre. Las tasas garantizadas pueden protegerlo de los aumentos mientras se procesa su pr茅stamo; sin embargo, si las tasas bajan, usted podr铆a terminar con una tasa menos favorable. Si esto sucediera, intente negociar el compromiso con el prestamista o el corredor.
Una vez que haya decidido el tipo de hipoteca que desea, hay varios pasos que puede seguir para obtener el mejor precio para su pr茅stamo.
- Consulte los anuncios en los peri贸dicos locales y en Internet para tener una idea de los mejores t茅rminos y tasas disponibles. Tenga en cuenta, sin embargo, que las tasas cambian con frecuencia y es posible que no pueda obtener la tasa publicada.
- Comun铆quese con varios prestamistas el mismo d铆a para comparar cotizaciones. No tenga miedo de dejar que los prestamistas compitan por su negocio haci茅ndoles saber que est谩 buscando la mejor oferta.
- Negocie el mejor precio que pueda conseguir. P铆dale al prestamista mejores t茅rminos que los cotizados originalmente. Los prestamistas pueden ofrecer diferentes precios a diferentes personas, aunque tengan las mismas cualificaciones. P铆dale al prestamista que reduzca o le exonere de uno o m谩s cargos, incluidos los cargos de emisi贸n del pr茅stamo, o p铆dale que acepte una tasa m谩s baja. Aseg煤rese de que el prestamista no reduzca un cargo y suba otro en su lugar. A veces, el prestamista le ofrecer谩 una tasa de inter茅s m谩s baja si paga un cargo por adelantado a cambio de reducir la tasa, lo que se denomina punto de descuento o simplemente "punto". Un punto equivale al 1 % del monto del pr茅stamo. Si considera pagar un cargo por adelantado a cambio de una tasa m谩s baja, aseg煤rese de saber en cu谩nto le reducen la tasa de inter茅s si paga por los puntos de descuento y c贸mo esto afectar铆a al costo total del pr茅stamo.
- Aseg煤rese de obtener un 鈥淓stimado de pr茅stamo鈥 incluyendo la liquidaci贸n de todos los cargos que tendr铆a que pagar. El Estimado de pr茅stamo es una lista detallada de los costos y cargos asociados con su pr茅stamo que su prestamista o corredor le debe entregar de buena fe.
- Utilice el Estimado de pr茅stamo para comparar y comprender todos los costos, t茅rminos y el riesgo de "impacto de pago" (o 鈥減ayment shock鈥, en ingl茅s). El impacto de pago es el riesgo al tener ciertos tipos de hipoteca cuyo pago podr铆a aumentar a futuro, como es el caso de los pr茅stamos con tasa de inter茅s variable. Cuando la tasa de inter茅s aumenta, su pago mensual tambi茅n aumentar谩 creando un riesgo en caso de que el prestatario no est茅 financieramente preparado para asumir el nuevo pago.
- El 煤nico cargo que un prestamista puede cobrarle antes de darle el Estimado de pr茅stamo, es una cantidad razonable para cubrir el costo de su reporte de cr茅dito. Usted podr铆a obtener Estimados de pr茅stamo para diferentes tipos de cr茅dito y de diferentes acreedores para as铆 ayudarlo a comparar opciones. Por ejemplo, puede obtener un Estimado para un pr茅stamo de tasa fija del 4,5 % y otro para un pr茅stamo de tasa ajustable del 4 %, para ayudarle a comprender y comparar los costos y riesgos generales de cada tipo de pr茅stamo.
笔谤别补辫谤辞产补肠颈贸苍
Los prestamistas usan ciertos criterios para aprobarle un pr茅stamo hipotecario, incluyendo sus ingresos, deudas e historial de cr茅dito. Solicite una preaprobaci贸n de un prestamista para tener una idea de cu谩nto le podr铆an prestar, y as铆 calcular el valor m谩ximo de la casa a comprar. La preabrobaci贸n tambi茅n sirve como un compromiso del prestamista para aprobarle el pr茅stamo, lo que puede ser atractivo para los vendedores de vivienda.
Para obtener la aprobaci贸n previa, debe reunir sus registros financieros y completar una solicitud. Por lo general, necesitar谩:
- Recibos de pago de sus ingresos por los 煤ltimos dos o tres meses,
- Formularios W-2 de los 煤ltimos dos a帽os,
- Declaraciones de impuestos de los 煤ltimos dos a帽os,
- Informaci贸n sobre sus activos y deudas,
- Estados de cuenta bancarios recientes, y
- Pruebas de cualquier ingreso adicional. (No es necesario que divulgue los pagos de pensi贸n alimenticia o manutenci贸n de los hijos a menos que desee que se consideren para pagar el pr茅stamo).
Programas de asistencia para compradores de vivienda
Hay varios programas disponibles para ayudar a los desean comprar una vivienda por primera vez.
Muchas ciudades y gobiernos locales ofrecen programas de asistencia para compradores de vivienda, especialmente para personas con ingresos m谩s bajos. Las instituciones financieras tambi茅n pueden ofrecer pr茅stamos especiales para ayudarle a convertirse en propietario de vivienda. Adem谩s, algunas instituciones financieras ofrecen Cuentas de Desarrollo Individual, en las que las organizaciones participantes igualan sus contribuciones de ahorro para ayudarlo a ahorrar para el pago inicial o los costos de cierre.
Estos programas generalmente requieren que los participantes completen algunas clases de educaci贸n financiera.
Si est谩 buscando ayuda para comprar una vivienda:
- Preg煤ntele a su prestamista o al gobierno local sobre los programas de asistencia para compradores de vivienda que ofrecen.
- Pregunte a los agentes inmobiliarios locales acerca de los programas especiales.
- Consulte con una agencia local de asesoramiento sobre propiedad de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, por sus siglas en ingl茅s).
(hud.gov)
Los gobiernos federal, estatal y local ofrecen muchos tipos de programas para pr茅stamos hipotecarios. La Administraci贸n Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en ingl茅s) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en ingl茅s) son dos de los m谩s comunes. Cada programa de pr茅stamos hipotecarios tiene requisitos de elegibilidad espec铆ficos y no todas las personas son elegibles.
Los beneficios de estos programas var铆an, pero pueden incluir:
- Requisito de pago inicial bajo,
- Est谩ndares para la evaluaci贸n de la solicitud de pr茅stamo m谩s flexibles mediante los cuales el prestamista considera formas no tradicionales de historial de cr茅dito (por ejemplo, pagos de alquiler o servicios p煤blicos) y las proporciones de deuda m谩s altas en comparaci贸n con sus ingresos,
- Plazos de pago m谩s largos que los pr茅stamos hipotecarios t铆picos (nota: su pago mensual ser谩 m谩s bajo, pero la hipoteca tardar谩 m谩s en pagarse y pagar谩 m谩s intereses durante la vigencia del pr茅stamo), y
- Requisitos de educaci贸n para propietarios. Estos programas le ayudan a comprender el proceso de compra de una vivienda, el presupuesto, la b煤squeda de una vivienda, la obtenci贸n de un pr茅stamo y el mantenimiento de la vivienda. Muchas agencias de asesoramiento para la vivienda aprobadas por el HUD ofrecen estas clases.
Algunas restricciones a estos programas pueden incluir limitaciones en el precio de compra, cargos por servicio y tarifas m谩s altas por la emisi贸n del pr茅stamo.
Problemas de cr茅dito
No asuma que los problemas de cr茅dito menores o las dificultades derivadas de circunstancias 煤nicas, como una enfermedad o una p茅rdida temporal de ingresos, le impedir谩n obtener un pr茅stamo hipotecario. Aseg煤rese de explicar su situaci贸n al prestamista o al corredor si su informe de cr茅dito contiene informaci贸n negativa que es correcta, pero existen buenas razones para confiar en que pagar谩 el pr茅stamo. Si sus problemas de cr茅dito no pueden explicarse, probablemente tendr谩 que pagar m谩s que aquellas personas con buen historial de cr茅dito. Pero no asuma que la 煤nica forma de obtener cr茅dito es pagando un precio alto.
Pregunte c贸mo su historial de cr茅dito anterior afecta el precio de su pr茅stamo y qu茅 debe hacer para obtener un mejor precio. T贸mese el tiempo para comparar opciones y negociar el mejor trato posible.
Ya sea que tenga problemas de cr茅dito o no, es una buena idea revisar su informe de cr茅dito antes de solicitar un pr茅stamo para ver si est谩 correcto y completo. Para solicitar una copia de su informe de cr茅dito, comun铆quese con (en ingl茅s).
C贸mo prevenir la ejecuci贸n hipoteca
Se recomienda a los bancos que originan y administran pr茅stamos hipotecarios que hagan intentos prudentes para ofrecer soluciones a los propietarios de vivienda que tienen problemas para hacer sus pagos hipotecarios. Explorar opciones que puedan mantener a los propietarios en sus hogares puede ser una de las mejores maneras para que los prestamistas mitiguen las p茅rdidas, preserven las relaciones con los clientes y mantengan vecindarios seguros y estables.
Los propietarios de vivienda que actualmente tienen o creen que podr铆an tener dificultades para realizar sus pagos, deben comunicarse lo antes posible con su entidad administradora de pr茅stamos o una agencia de asesoramiento acreditada para analizar sus opciones. Los deudores con problemas de pago deben tener cuidado al tratar con ciertas organizaciones que les alientan a dejar de hacer los pagos o abandonar su hogar mientras le prometen reparar su cr茅dito. Si suena demasiado bueno para ser verdad, bien puede ser una estafa que podr铆a da帽ar su cr茅dito y/o costarle m谩s a largo plazo. Trabajar directamente con el administrador u organizaciones leg铆timas sin fines de lucro es el mejor enfoque para los deudores con problemas de pago.
Glosario de hipotecas
Cargos por emisi贸n de pr茅stamos son cargos que cobra el prestamista por procesar el pr茅stamo y, a menudo, se expresan como un porcentaje del monto del pr茅stamo.
El dep贸sito en garant铆a (o 鈥淓scrow鈥, en ingl茅s) es la retenci贸n de dinero o documentos por parte de un tercero neutral antes del cierre. Tambi茅n puede ser una cuenta mantenida por el prestamista (o administrador) en la que el propietario abona dinero para el pago futuro de impuestos y seguros.
El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en ingl茅s) protege al prestamista contra una p茅rdida si el prestatario no paga el pr茅stamo. Suele exigirse para pr茅stamos en los que el pago inicial es inferior al 20 % del precio de venta de la propiedad o, en un refinanciamiento, cuando el valor financiado es superior al 80 % del valor del aval煤o de la vivienda.
Instituci贸n de ahorro es un t茅rmino general para las entidades de ahorro y las asociaciones de ahorro y pr茅stamo.
La tasa de inter茅s anual (APR, por sus siglas en ingl茅s) es el costo de pedir dinero prestado expresado como un porcentaje anual. Las tasas de inter茅s pueden cambiar debido a las condiciones del mercado.
Los costos de transacci贸n, liquidaci贸n o cierre pueden incluir los cargos de solicitud de cr茅dito, examen de t铆tulo de la propiedad, resumen de t铆tulo, seguro de t铆tulo y cargos de inspecci贸n de propiedad, honorarios por preparar escrituras, hipotecas y documentos de liquidaci贸n, honorarios de abogados, cargos de registro, honorarios del notario, como tambi茅n cargos por aval煤o de la propiedad e informes de cr茅dito. Bajo la Ley Federal de Veracidad en 笔谤茅蝉迟补尘辞蝉 (TILA, por sus siglas en ingl茅s), la Ley de Procedimientos de Operaciones de Bienes Ra铆ces (RESPA, por sus siglas en ingl茅s) y el Reglamento de Divulgaci贸n Integrada de TILA-RESPA, el prestatario debe recibir dentro de los tres d铆as h谩biles posteriores a la solicitud de cr茅dito, un Estimado de pr茅stamo que incluye los costos de cierre.
Los pr茅stamos convencionales son pr茅stamos hipotecarios distintos a aquellos que est谩n asegurados o garantizados por una agencia gubernamental como la FHA, VA o el Desarrollo Rural (anteriormente conocido como la Administraci贸n de Viviendas para Agricultores, o FmHA, por sus siglas en ingl茅s).
Los pr茅stamos de tasa fija generalmente tienen plazos de pago de 15, 20 o 30 a帽os. Tanto la tasa de inter茅s como los pagos mensuales (de capital e inter茅s) permanecen iguales durante la vigencia del pr茅stamo.
笔谤茅蝉迟补尘辞蝉 con tasa de inter茅s ajustable, tambi茅n conocidos como pr茅stamos de tasa variable, generalmente ofrecen una tasa de inter茅s inicial m谩s baja que los pr茅stamos de tasa fija. La tasa de inter茅s fluct煤a durante la vida del pr茅stamo seg煤n las condiciones del mercado, pero el contrato de pr茅stamo generalmente establece unas tasas m谩ximas y m铆nimas. Cuando las tasas de inter茅s aumentan, generalmente los pagos de su pr茅stamo aumentan tambi茅n; y cuando las tasas de inter茅s caen, es posible que su pago mensual tambi茅n baje.
Puntos son cargos pagados al prestamista al momento de la emisi贸n del pr茅stamo para obtener una tasa de inter茅s m谩s baja. Un punto equivale al 1 % del monto del pr茅stamo. Los puntos generalmente se pagan en efectivo al cierre. En algunos casos, puede pedir prestado el dinero necesario para pagar por los puntos, pero hacerlo aumentar铆a el monto del pr茅stamo y por lo tanto los costos totales.
Bloqueo de tasa (o Rate Lock, en ingl茅s) se refiere a un acuerdo por escrito que garantiza al comprador de una vivienda una tasa de inter茅s espec铆fica para un pr茅stamo hipotecario siempre que el pr茅stamo se cierre dentro de un per铆odo determinado de tiempo, normalmente de 60 o 90 d铆as. A menudo, el contrato tambi茅n especifica la cantidad de puntos que se pagar谩n al cierre.
Tasa de inter茅s efectiva anual (APR, por sus siglas en ingl茅s) es el costo del cr茅dito expresado como una tasa anual. La APR incluye la tasa de inter茅s, los puntos, los honorarios del corredor y otros cargos relacionados con el cr茅dito que el prestatario debe pagar.
Una hipoteca es un documento, firmado por un prestatario cuando se otorga un pr茅stamo hipotecario, esta le da al prestamista el derecho de tomar posesi贸n de la propiedad si el prestatario no paga o incumple con el contrato del pr茅stamo.